Однажды я слишком легкомысленно отнесся к своим способностям контролировать недвижимость и согласился стать соучредителем компании, которая решила создать сеть закусочных в метрополитенах городов Советского Союза. Но прежде чем мы успели построить первое заведение, СССР развалился, и нам пришлось довольствоваться только Россией. Скажу откровенно: если вы ищете неприятностей, то для этого не надо лететь на другой конец света. Их обычно в избытке можно найти и у себя дома.
Каким образом я ввязался в историю с советским метро? Меня уговорили, поманив необъятным потенциалом огромной страны, но я совершенно упустил из виду, что речь идет о России, которая находится в 20 тысячах километров от моего дома. Анализируя сделку, я должен был бы учесть, что в начале 1990‑х годов в стране расцветала «прихватизация».
Тревожным сигналом должно было стать и то обстоятельство, что у меня не будет возможности лично контролировать эти закусочные. Однако мы с партнерами все же построили первую в России закусочную на одной из станций метро на Невском проспекте в Санкт-Петербурге. Потребовалось немало находчивости и выдумки, чтобы разместить ее в здании, которому насчитывалось двести лет.
Закусочная имела оглушительный успех. Он не в последнюю очередь объяснялся тем, что для руководства работами я послал в Россию Стива Брауна, одного из самых лучших моих гавайских партнеров. Разумеется, Стив тоже увлекся перспективой получить долю от ста или даже больше закусочных, которые мы собирались организовать по всей России, поэтому я не могу полностью брать на себя вину за то, что подпортил ему жизнь. С первых же дней мы буквально мешками считали выручку и в рублях, и в твердой валюте. Под руководством Стива и при некоторой помощи с моей стороны и еще трех американских соучредителей нам удалось создать самую прибыльную в мире закусочную на станции метро. Так продолжалось около трех месяцев.
Спустя несколько недель, устав от тяжелой работы и успеха, Стив решил немного отдохнуть и развеяться. Уезжая из России, он оставил вместо себя исполняющего обязанности, что требовалось по российским законам. Несогласованность в датах отъезда и приезда привела к тому, что срок полномочий исполнительного директора закончился буквально за один день до возвращения Стива. Наш российский партнер в Санкт-Петербурге, которого мы привлекли к делу в связи с тем, что он якобы имел хорошие позиции в сфере недвижимости и полезные контакты в политических кругах, воспользовался этим днем и вступил в игру. Когда мы напряженно работали, он сидел в сторонке, не предпринимая никаких действий по управлению, и только выражал неудовлетворение, что мы всю выручку использовали на оплату текущих расходов, не распределяя ее между партнерами. Мы еще не знали, что он входит в преступную группировку.
Руководствуясь ее указаниями (так нам кажется), он дождался шанса и установил контроль над закусочной. Для этого ему хватило одного дня. Вернувшись на следующий день в Россию, Стив Браун обнаружил, что всем командуют охранники нашего российского партнера (очевидно, бывшие сотрудники КГБ). Они, угрожая оружием, буквально вытолкали Стива из закусочной. Так мы расстались с нашим бизнесом и с планами по организации других аналогичных заведений. Наш российский «партнер» вскоре довел закусочную до полного разорения. Таков печальный итог!
Несмотря на то, что спустя несколько лет нашей компании удалось вернуть утраченную собственность, мы потеряли большинство инвесторов, участвовавших в проекте. Мы все же вернули часть денег, так как мои американские партнеры продолжают строить закусочные в метро в рамках заключенного с Россией соглашения. Однако я, вспоминая о неудачном решении поучаствовать в этой сделке вдали от дома, в неизвестной стране, постоянно говорю себе, что вовсе не обязательно ехать на другой конец света, чтобы найти приключения на свою голову. Неприятностей хватает и дома.
Чем дальше, тем хуже
• Удаленность недвижимости ослабляет контроль над ней.
• Захочется ли вам, построив недвижимость вдалеке, лично поехать туда?
• Ни одно предприятие, предоставленное само себе, не может работать хорошо.
• Зарубежные страны таят в себе особые опасности.
• В поисках неприятностей не обязательно уезжать далеко от собственного дома.
Сделка – это прыжок с парашютом
Итак, мы уже разобрали основные элементы анализа сделок. Теперь поговорим о таком аспекте, как отходные пути, которые необходимы на тот случай, если сделка окажется неудачной. Представьте себе, что сделка – это прыжок с парашютом. Быстро приближаясь к земле, вы должны всегда иметь возможность дернуть за кольцо и таким образом избежать удара. Так и со сделкой, грозящей неприятными последствиями. Обеспечьте отходные пути еще на стадии анализа и переговоров. Если это условие не соблюдено, лучше сразу отказаться от сделки.
Когда я только начинал строить рестораны, мы с партнерами, беря кредиты в банке, привычно подписывали соглашения о личных финансовых гарантиях. Мы стремились заполучить самую лучшую недвижимость и понимали, что без личных гарантий она окажется недоступной. Впоследствии мы покончили с этой практикой, поскольку личные гарантии в таких долгосрочных сделках порой равносильны пожизненному заключению. Ведь по некоторым долгосрочным кредитам и договорам аренды приходится расплачиваться до конца жизни, а личные гарантии могут сохранять силу даже в том случае, если вы переуступили имущество кому-то другому.
Хотя, продавая рестораны или расторгая договоры о долгосрочной аренде, мы прилагали все силы, чтобы убрать фамилии из соглашений о личных гарантиях, в ряде случаев, когда кредиторы или владельцы оказывались особо настойчивыми, нам это не удавалось. И пару раз эти обязательства всплывали в суде по иску людей, с которыми мы уже много лет не имели никаких дел. Поэтому, если от вас требуют личных финансовых гарантий, тщательно подумайте, стоит ли брать на себя такое обязательство на весь срок аренды или кредита. Оно очень негативно сказывается на выгоде потенциальной сделки и должно обязательно учитываться в ходе принятия решения.
Возьмите на заметку
Если от вас требуют личных финансовых гарантий, тщательно подумайте, стоит ли брать на себя такое обязательство на весь срок аренды или кредита. Оно может быть равносильным пожизненному заключению.
Имея печальный опыт, я не только перестал давать личные гарантии при заключении договоров аренды недвижимости, но и стал оговаривать в них возможность досрочного расторжения, если сделка окажется неудачной. В большинстве случаев владельцы недвижимости упорно сопротивляются таким попыткам и даже отказываются заключать договоры. Но я тоже проявляю упорство, пытаясь оставить дверь для отступления открытой. Мои доводы сводятся к тому, что я потрачу значительные средства на усовершенствование и модернизацию недвижимости, которые не смогу унести с собой, и это, естественно, удержит меня от расторжения договора без веских причин. Порой мне удается выторговать хотя бы частичные уступки – все же лучше, чем ничего. Например, в соглашении оговаривается, что мои гарантии теряют силу, если арендная плата исправно выплачивается на протяжении трех или пяти лет. Тем не менее я всегда готов отказаться от сделки, если условия личных гарантий оказываются слишком жесткими или рассчитаны на слишком длительный срок.
Сделка – это прыжок с парашютом
• Долгосрочные личные финансовые гарантии могут быть равносильны пожизненному заключению.
• Оговаривайте в договорах долгосрочной аренды возможность воспользоваться «парашютным кольцом».
• Будьте готовы отказаться от сделки, если ее условия представляются слишком жесткими.
Чем руководствоваться при продаже недвижимости?
При любой сделке в какой-то момент появляется возможность продать эту недвижимость, или хотя бы возникает мысль о продаже. Я решаю просто: если цена устраивает, то какие могут быть сомнения? Анализировать в данном случае можно только одно: какой вариант более выгоден – продажа или дальнейшее владение? В моей практике были как очень успешные продажи, так и промахи, за которые я укоряю себя и по сей день.
Существуют некоторые общие правила, используемые в операциях по продаже недвижимости. Разумеется, они могут корректироваться в зависимости от особенностей каждой конкретной сделки. Рестораны фастфуда чаще всего продают, основываясь на соотношении предлагаемой цены и годового денежного потока. Если цена покупки превышает денежный поток в шесть раз, то это прекрасная сделка. Нижним пределом является ситуация, когда соотношение составляет 4,5. Под денежным потоком я понимаю сумму доходов перед уплатой процентов по кредиту, налогов и без учета амортизации. Кто-то может определять это понятие и несколько по-иному.
